¿Se aplican a los Desahucios de Arrendamientos para Uso distinto de Vivienda los requisitos establecidos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda?

 

Atendida la literalidad de la Ley, muchos juzgados han inadmitido a trámite este tipo de demandas mediante las que se pretende la recuperación de inmuebles destinados a usos distintos del de vivienda; lo que no es razonable, pues el Objeto de la Ley 12/2023, como se expresa en su primer artículo es:

 

1. Esta ley tiene por objeto regular, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles, atendiendo al cumplimiento de lo dispuesto en los instrumentos internacionales ratificados por España y respetando en todo caso las competencias de las comunidades autónomas y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda.

2. Con objeto de asegurar el ejercicio del derecho a la vivienda, será asimismo objeto de esta ley la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social, que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, en el marco de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, así como de mantener, conservar y rehabilitar la vivienda, atribuyendo a los poderes públicos la función de asegurar su adecuado cumplimiento, en el ámbito de sus respectivas competencias, a través de la aplicación de las medidas que legalmente procedan.

3. La ley también tiene por objeto reforzar la protección del acceso a información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.

 

Se centra por tanto en promover medidas destinadas a garantizar el derecho dispuesto en el artículo 47 de la Constitución, de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, siendo ilógico que se trasladen a procesos en los que el objeto no es la vivienda habitual de la personas frente a las que se dirige la demanda; debiendo por tanto quedar fuera los desahucios y procedimientos análogos respecto de otro tipo de bienes.

 

La normativa a la que nos referimos es de aplicación a los siguientes asuntos:

 

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. DESAHUCIOS POR IMPAGO DE RENTAS O POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO.

 

2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. DESAHUCIOS POR PRECARIO.

 

4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. JUICIOS VERBALES PARA LA TUTELA SUMARIA DE LA POSESIÓN.

 

7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. JUICIOS VERBALES PARA LA EFECTIVIDAD DEL DERECHO REAL INSCRITO.

 

Afortunadamente, las Audiencias Provinciales ya están corrigiendo las resoluciones de inadmisión dictadas por los Juzgados de 1ª Instancia, siendo muestra las siguientes:

 

- Auto nº 26/2024 dictado por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Huelva, de 24 de enero (Id Cendoj: 21041370022024200012), del que rescatamos lo expresado en sus dos fundamentos:

 

En el mismo sentido el Auto de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante, nº 111/2024, de 16 de abril (Id Cendoj: 03014370052024200036), del que plasmamos lo argumentado en el Segundo de sus fundamentos:

 

 

Finalmente, el muy reciente Auto nº 168/2024, dictado por la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de 3 de junio (Id Cendoj: 28079370142024200145), mediante el que se revoca la inadmisión a trámite de la demanda, expresando en el segundo de sus fundamentos que:

 

SEGUNDO.-Resolución: naturaleza del inmueble objeto del procedimiento

 

La acción de desahucio en precario ejercitada por la parte actora recae sobre un inmueble que tiene la naturaleza o consideración de trastero, no de vivienda, atendida la nota simple registral acompañada con la demanda, donde obra la siguiente descripción: 

 

"Número Once: DIRECCION000 . Ocupa una superficie útil aproximada de tres enteros noventa y tres centímetros cuadrados y una superficie construida de cinco metros sesenta y ocho centímetros cuadrados" 

 

Esa circunstancia obliga a reflexionar sobre el ámbito de protección hacia el demandado que pretende otorgar el art. 439.6 (y 7) L.E.c., en la redacción dada por Ley 12/2023, de 24 de Mayo, por el derecho a la vivienda, entre cuyos objetivos proclama dicha Ley el de: "Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales". 

 

En su redacción dada por dicha Ley 12/2023, dispone el art. 439.6 que: "En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique: 

 

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

 

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo , por el derecho a la vivienda. En el caso de indicarseque no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora. 

 

c)En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

 

(...)" 

 

Pues bien, la propia redacción de la Ley 12/2023 citada parece excluir de su ámbito de protección todo tipo de inmueble que no se ajuste al concepto legal de vivienda, el cual no se supedita (solo) al destino del inmueble, sino a su aptitud para ser habitado.

 

A tenor del art. 3 de la Ley 12/2023, "A los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas, se establecen las siguientes definiciones: 

 

a) Vivienda: edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas,que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial. 

 

b) Infravivienda: la edificación, o parte de ella, destinada a vivienda, que no reúne las condiciones mínimas exigidas de conformidad con la legislación aplicable. En todo caso, se entenderá que no reúnen dichas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de superficie, número, dimensión y características de las piezas habitables, las que presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación." 

 

De hecho, el apartado l) de ese mismo art. 3 parece equiparar el denominado "sinhogarismo" a la ocupación de una infravivienda, cuando define éste de la siguiente forma:

 

"Sinhogarismo: circunstancia vital que afecta a una persona, familia o unidad de convivencia que no puede acceder de manera sostenida a una vivienda digna y adecuada en un entorno comunitario y aboca a las personas, familias o unidades de convivencia que lo sufren a residir en la vía pública u otros espacios públicos inadecuados, o utilizar alternativas de alojamiento colectivo institucionalizado de las diferentes administraciones públicas o de entidades sin ánimo de lucro, o residir en una vivienda inadecuada, temporal o no, inapropiada o masificada, en una vivienda insegura, sin título legal, o con notificación de abandono de la misma, o viviendo bajo amenaza de violencia."

 

En igual sentido, el art. 14.2 de la propia Ley establece como propósito de los poderes públicos que "Para ello, las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán identificar dentro de su ámbito territorial, las zonas que precisen actuaciones de regeneración y renovación urbana para avanzar en la erradicación de situaciones de infravivienda, a través de acciones integradas que prevengan y reparen la exclusión social y residencial de la población residente" 

 

Todo lo expuesto permite concluir que los requisitos a que se supedita la admisión a trámite de la demanda en el art. 439.3 L.E.c., son exclusivamente de aplicación a las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una vivienda, no de otra clase de inmuebles no aptos para ser habitados, ni en concreto de aquellos legalmente considerados como infraviviendas, que no se reputan merecedores de especial protección por los poderes públicos, orientados al contrario a erradicar tanto la ocupación de infraviviendas como el "sinhogarismo". Sin perjuicio de otros cauces alternativos de protección a quienes se encuentren en situaciones de vulnerabilidad por carecer de vivienda u ocupar espacios no aptos para su habitabilidad.

 

No pueden por lo tanto ser exigidos a los demandantes, en procedimientos de desahucio y otros tendentes a obtener la posesión de inmuebles (Art. 250. 1, 1º, 2º, 4º y 7º de la L.E.C.) que no afecten a una vivienda, los requisitos introducidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (Artículo 439.6 y 7) por la Ley 13/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

 

El problema es que algunos Juzgados no dan la posibilidad de subsanar la demanda, dictando directamente Auto de Inadmisión, que como resolución que pone fin al procedimiento, únicamente puede ser recurrida en Apelación ante la Audiencia Provincial, lo que conllevará un retraso en la tramitación del procedimiento de 6 a 10 meses. Nuestro consejo es que en este tipo de demanda, se haga referencia expresa a esta situación, relacionando pronunciamientos que ya hayan resuelto la cuestión, como son los indicados.

 

Esperamos que este artículo haya sido de vuestro interés.

 

José Valero Alarcón

Abogado de Desahucios