Requisitos para Interponer Demanda de Desahucio
Situación en el año 2024 .- Telf. 619 41 23 11
Tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda y el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, se han incrementado los requisitos para interponer demandas de desahucio, ahora es necesario indicar si el inmueble constituye o no la residencia habitual de la parte demandada y expresar si se ostenta o no la cualidad de Gran Tenedor de inmuebles, figura que viene regulada en el artículo 3 k) de la primera de las normas indicadas, cuya redacción es:
k) Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
En función de que se ostente o no dicha condición los requisitos iniciales difieren, os detallo:
A) Los que afirmen que NO son Grandes Tenedores, deberán aportar junto con la demanda, certificación del Registro de la Propiedad en la que consten la relación de sus propiedades y, necesariamente notas informativas en las que se describan los bienes, pues hay que demostrar que no se dispone de 10 inmuebles de uso residencial o, que los poseídos no alcanzan la superficie de 1.500 metros cuadrados de superficie construida.
B) Para los Grandes Tenedores se complica bastante más el inicio de acciones, si bien no tienen que justificar las propiedades que tienen, deberán, conforme requiere el artículo 439. 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
- Indicar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, debiendo aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido previo consentimiento de la persona que ocupe la vivienda, redactado por la Administración competente en la materia que informe al respecto.
Podrá acreditar esta situación mediante declaración responsable de haber acudido a los servicios indicados sin haber sido atendido o sin que se hubiese iniciado el trámite en el plazo de dos meses desde que lo solicitó, aportando justificante o, documento expedido por la Administración (con una vigencia máxima de tres meses) que indique que la persona afectada no consiente el estudio de su situación.
- En caso de que los Servicios Sociales hubiesen informado que la parte demandada es vulnerable económicamente, deberá, con carácter previo a la interposición de la demanda (artículo 439.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), acreditar que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación.
Puede justificarse el cumplimiento de este requisito, aportando el intento en los cinco meses previos a la interposición de la demanda, sin haber sido atendida o sin que se hubiese iniciado el trámite en el plazo de dos meses desde que lo solicitó, acompañando justificante o, mediante documento expedido por la Administración (con una vigencia máxima de tres meses).
En caso de haberse tramitado la conciliación o intermediación, documentación, con una vigencia de un máximo de tres meses, que acredite el resultado negativo del intento.
Deben por tanto los Grandes Tenedores, justificar que han recabado el consentimiento de los inquilinos u ocupantes, siendo conveniente que quede constancia fehaciente de dicha petición (burofax, carta notarial ...) que normalmente no será ni contestada; debiendo en estos casos, bajo mi punto de vista, aún sin contar con el permiso, requerir a los Servicios Sociales para que hagan las indagaciones oportunas y presentar, junto con la demanda, además de la solicitud, la correspondiente declaración responsable en la que quede constancia de estas actuaciones.
Estos trámites implicarán una demora en el ejercicio de la acción de entre tres y siete meses.
No podemos pasar por alto que la redacción de la Ley de Enjuiciamiento Civil circunscribe estos requisitos a los procedimientos destinados a obtener la posesión de un inmueble destinado a vivienda habitual, si bien los Tribunales ya han resuelto que las indicadas exigencias no son trasladables a asuntos en los que se inste la entrega de bienes destinados a otros usos, como son locales, oficinas, naves, etc. Traemos a colación lo resuelto por la Sección 14ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, en su Auto nº 168/2024, de 3 de junio, que en el Segundo de sus Fundamentos argumentó:
" (...) Todo lo expuesto permite concluir que los requisitos a que se supedita la admisión a trámite de la demanda en el art. 439.3 L.E.c., son exclusivamente de aplicación a las demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una vivienda, no de otra clase de inmuebles no aptos para ser habitados, ni en concreto de aquellos legalmente considerados como infraviviendas, que no se reputan merecedores de especial protección por los poderes públicos, orientados al contrario a erradicar tanto la ocupación de infraviviendas como el "sinhogarismo". Sin perjuicio de otros cauces alternativos de protección a quienes se encuentren en situaciones de vulnerabilidad por carecer de vivienda u ocupar espacios no aptos para su habitabilidad. "
El establecimiento de estas nuevas condiciones, está suponiendo que Fondos y Bancos, hayan procedido a poner a la venta multitud de inmuebles con ocupantes y, que muchas empresas y personas retiren sus bienes del mercado o, al menos, sean mucho más estrictas a la hora de seleccionar al inquilino.
Esperamos que este contenido haya sido de vuestro interés.
Abogado de Desahucios