Al final de este contenido os facilitamos el acceso a modelos de Ofertas Vinculantes hechas a los arrendatarios u ocupantes.

 

Son medios aptos, entre otros, los siguientes:

 

1.- NEGOCIACIÓN ya sea por los propios interesados o a través de sus abogados, estableciendo la Ley de Enjuiciamiento Civil al respecto:

 

Jurisprudencia

Artículo 399. La demanda y su contenido.

(...)

 

3. (...)

 

Así mismo, se hará constar en la demanda la descripción del proceso de negociación previo llevado a cabo o la imposibilidad del mismo, conforme a lo establecido en el ordinal 4.º del artículo 264, y se manifestarán, en su caso, los documentos que justifiquen que se ha acudido a un medio adecuado de solución de controversias, salvo en los supuestos exceptuados en la Ley de este requisito de procedibilidad.

La LO 1/2025, nos indica:

Artículo 7. Efectos de la apertura del proceso de negociación y de su terminación sin acuerdo.

1. La solicitud de una de las partes dirigida a la otra para iniciar un procedimiento de negociación a través de un medio adecuado de solución de controversias, en la que se defina adecuadamente el objeto de la negociación, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte en el domicilio personal o lugar de trabajo que le conste a la persona solicitante, o bien a través del medio de comunicación electrónico empleado por las partes en sus relaciones previas.

La interrupción o la suspensión se prolongará hasta la fecha de la firma del acuerdo o de la terminación del proceso de negociación sin acuerdo.

El cómputo de los plazos se reiniciará o reanudará respectivamente en el caso de que no se mantenga la primera reunión dirigida a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito en el plazo de treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud de negociación por la parte a la que se dirige, o desde la fecha del intento de comunicación, si dicha recepción no se produce.

En el caso de que alguna propuesta concreta de acuerdo no tenga respuesta por la contraparte en el plazo de treinta días naturales desde la fecha de recepción, se reiniciará o reanudará respectivamente el cómputo de plazos.

2. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, en el caso de que intervenga una tercera persona neutral, se seguirán las siguientes reglas:

a) en el caso de intervenir una persona mediadora, se estará a lo dispuesto por el artículo 4 de la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles.

b) en el caso de intervenir una persona conciliadora, la solicitud de inicio de la conciliación interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste la recepción de dicha solicitud por la persona conciliadora, reiniciándose o reanudándose, respectivamente, el cómputo de los plazos en el caso de que en el plazo de quince días naturales desde la fecha de la recepción de la solicitud por la persona conciliadora no se hubiese intentado por esta la comunicación con la otra parte, así como en el caso de que en el plazo de quince días naturales desde la recepción de la propuesta por la parte a la que se dirige la solicitud de conciliación, o desde la fecha de intento de la comunicación si dicha recepción no se produce, no se mantenga la primera reunión dirigida a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito.

En caso de que se abra la conciliación, la interrupción o la suspensión se prolongará hasta la fecha de la firma del acuerdo o cuando se produzca la terminación de la conciliación.

c) en el caso de intervenir una persona experta independiente, se interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha de la designación de mutuo acuerdo de la persona experta, reiniciándose o reanudándose respectivamente el cómputo de los plazos a partir de la fecha de aceptación del acuerdo final por todas las partes o de emisión de la certificación prevista en el artículo 18.5.

d) en el caso de intervenir un letrado o letrada de la Administración de Justicia, se estará a lo dispuesto por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, respecto a la suspensión de la caducidad y la interrupción de la prescripción, que se aplicará supletoriamente en los casos de intervención como conciliador de un notario o notaria, registrador o registradora.

3. En el caso de que la solicitud inicial de negociación no tenga respuesta o bien de que el proceso negociador finalice sin acuerdo, las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año a contar, respectivamente, desde la fecha de recepción de la solicitud de negociación por la parte a la que se haya dirigido la misma o, en su caso, desde la fecha de terminación del proceso de negociación sin acuerdo, para que pueda entenderse cumplido el requisito de procedibilidad.

Si se hubieran acordado medidas cautelares durante la tramitación del proceso negociador, las partes deberán presentar la demanda ante el mismo tribunal que conoció de aquellas en los veinte días siguientes desde la terminación del proceso negociador sin acuerdo o desde la fecha en que deba entenderse finalizado el proceso de negociación sin acuerdo conforme a esta ley.

Si las medidas cautelares se hubieran acordado antes del inicio del proceso negociador, el plazo de veinte días para presentar la demanda se suspenderá y reanudará, respectivamente, en los términos previstos en el apartado 1.

4. Si se iniciara un proceso judicial con el mismo objeto que el de la previa actividad negociadora intentada sin acuerdo, los tribunales deberán tener en consideración la colaboración de las partes respecto a la solución consensuada y el eventual abuso del servicio público de Justicia al pronunciarse sobre las costas o en su tasación, y asimismo para la imposición de multas o sanciones previstas, todo ello en los términos establecidos en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

  

2.- MEDIACIÓN, en la que tercero neutral (el mediador) ayuda a las partes a comunicarse y llegar a un acuerdo. No impone una solución. En el artículo 14.2 se indica:

 

2. La mediación se regirá por lo dispuesto en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, y, en su caso, por la legislación autonómica que resulte de aplicación. No obstante, a efectos de lo dispuesto en esta ley, la mediación es uno de los medios adecuados de solución de controversias con el que se podrá cumplir el requisito de procedibilidad al que se refiere el artículo 5.1

 

 

3.- CONCILIACIÓN que puede ser judicial (ante el letrado de la administración de justicia) o extrajudicial, implicando la citación de las parte a una comparecencia en la que comprobar si pueden lograr un acuerdo que solvente las diferencias existentes. Las distintas modalidades se expresan en los artículos 14, apartados 3 a 6 y artículo 15 de la citada LO, siendo el literal:

Artículo 14. Medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional con regulación especial.

(...)

3. La conciliación ante notario se regirá por lo dispuesto en el capítulo VII del título VII de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.1.

4. La conciliación ante el registrador se regirá por lo dispuesto en el título IV bis de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 5.1.

5. La conciliación ante el letrado o letrada de la Administración de Justicia se regirá por lo establecido en el título IX de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

6. La conciliación ante el juez o la jueza de paz se regirá por lo establecido en el artículo 47 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y por el título IX de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

Artículo 15. Conciliación privada.

1. Toda persona física o jurídica que se proponga ejercitar las acciones legales que le corresponden en defensa de un derecho, puede requerir a una persona con conocimientos técnicos o jurídicos relacionados con la materia de que se trate, para que gestione una actividad negociadora tendente a alcanzar un acuerdo conciliatorio con la parte a la que se pretenda demandar.

2. Para intervenir como persona conciliadora se precisa:

a) Estar inscrita como ejerciente en uno de los colegios profesionales de la abogacía, procura, graduados sociales, economistas, notariado o en el de registradores de la propiedad, así como, en su caso, en cualquier otro colegio que esté reconocido legalmente; o bien estar inscrita como persona mediadora en los registros correspondientes o pertenecer a instituciones de mediación debidamente homologadas.

b) Ser imparcial y guardar los deberes de confidencialidad y secreto profesional.

c) En el caso de que se trate de una sociedad profesional, deberá cumplir los requisitos establecidos en la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, y estar inscrita en el Registro de Sociedades Profesionales del colegio profesional que corresponda a su domicilio, debiendo cumplir la persona que actúe como conciliadora los requisitos exigidos en este precepto.

3. El encargo profesional al conciliador puede realizarse por las dos partes de mutuo acuerdo o solo por una de ellas. En el encargo se ha de expresar sucintamente, pero con la necesaria claridad, el contenido de la discrepancia objeto de conciliación, así como la identidad y circunstancias de la otra u otras partes. De la misma forma se procederá cuando sean las dos partes, de mutuo acuerdo, las que soliciten la intervención de la persona que hayan convenido para la realización de tal actividad. A efectos de comunicación entre el conciliador y las partes, se deberá indicar específicamente el teléfono, el correo electrónico a efectos de citaciones, así como, en su caso, el medio del que se dispone para la realización de los encuentros virtuales mediante videoconferencia.

4. La persona conciliadora debe aceptar de forma expresamente documentada la responsabilidad de la gestión leal, objetiva, neutral e imparcial del encargo recibido. Estará sujeta a las responsabilidades que procedan por el ejercicio inadecuado de su función.

 

4.- ARBITRAJE mediante el que un árbitro dirime la controversia, siendo de aplicación en este supuesto la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje.

 

5.- OPINIÓN DE UN EXPERTO INDEPENDIENTE designado de común acuerdo por las partes para que emita un dictamen sobre las cuestiones litigiosas que se le plantean, medio que se regula en el artículo 18 de la LOMEJ, siendo sus principales características:

 

1. Confidencialidad: La opinión del experto es confidencial y está protegida por las disposiciones legales.

2. Flexibilidad: El dictamen puede abordar aspectos jurídicos o técnicos relacionados con la especialización del experto.

3. Plazo de respuesta: Las partes tienen diez días hábiles para aceptar, rechazar o proponer modificaciones al dictamen.

4. Procedibilidad: Si no se llega a un acuerdo, el experto certifica que se intentó resolver el conflicto por esta vía, cumpliendo con los requisitos legales.

5. Calificación del experto: El experto debe acreditar conocimientos técnicos y actuar con objetividad y profesionalismo.

 

6.- DERECHO COLABORATIVO, medio que implica que las partes, junto con sus abogados, trabajen de manera conjunta para alcanzar un acuerdo que beneficie a todos, evitando así la vía judicial. Este enfoque se basa en principios como la buena fe, la transparencia y la confidencialidad. Además, los abogados que participan en este proceso deben comprometerse a no representar a sus clientes en un eventual litigio, lo que refuerza el compromiso con la resolución pacífica del conflicto. Se regula en el artículo 19 de la LOMEJ. A la conclusión de este medio se debe dejar constancia del resultado en un acta final en la que deben quedar identificadas las partes, sus respectivos abogados y terceros profesionales intervinientes, así como el número de sesiones celebradas y los eventuales acuerdos alcanzados.

 

 

7.- OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL mediante la que se traslada una propuesta formal y concreta que hace una de las partes a la otra en aras a lograr un acuerdo, que si es aceptada en el plazo otorgado, le vincula quedando obligado a cumplirla. Esta detallado este medio en el artículo 17 de la LOMEJ, siendo sus principales características:

 

1. Confidencialidad: La oferta y su contenido están protegidos por normas de confidencialidad, lo que garantiza la privacidad del proceso.

2. Formalidad: La oferta debe ser enviada de manera que quede constancia de su identidad, contenido y recepción por la otra parte.

3. Plazo de respuesta: La parte receptora tiene un mes para aceptar o rechazar la oferta. Si no responde, el oferente puede acudir a los tribunales, cumpliendo así con el requisito de procedibilidad.

4. Irrevocabilidad: Una vez aceptada, la oferta tiene carácter vinculante e irrevocable.

 

Atendiendo a las particularidades de los procesos de desahucio, bajo mi perspectiva entiendo que el más conveniente en la mayoría de las ocasiones será hacer una OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL al arrendatario u ocupante, pues únicamente precisará esperar un mes desde su entrega o puesta a disposición, en caso de no retirarla, para poder instar la correspondiente acción judicial.

 

No considero adecuadas para este tipo de asuntos las Mediaciones. Conciliaciones o Arbitrajes, por el tiempo que conllevan y el elevado coste que pueden llegar a suponer; ni en la mayoría de las ocasiones solicitar el dictamen de un experto independiente, al ser cuestiones de escasa complejidad jurídica.

 

Respecto a la negociación, puede ser una vía adecuada si tras la remisión de la Oferta Vinculante y su recepción, se trasladasen por el arrendatario u ocupante otras alternativas que fuesen razonables susceptibles de ser valoradas.

 

Si se aceptara la Oferta Vinculante el ofertante, está obligado a cumplirla, pudiendo solicitar cualquiera de las partes que el acuerdo se elevase a Escritura Pública y con ello posibilitar su ejecución por un Juzgado en caso de incumplimiento.

 

Para trasladar una Oferta Vinculante es necesaria la asistencia letrada cuando la cuantía del asunto exceda de los 2.000 euros, lo que acontece en el 99,99% de los procesos de desahucio.

 

Os dejo acceso a modelos distintos modelos de Ofertas Vinculantes, que hemos empezado a utilizar en casos reales en los que el inquilino ha incumplido el contrato, ya sea por no estar al corriente de pago de las rentas; por no reintegrar la posesión del inmueble una vez finalizado el plazo del arriendo, así como en casos de precario.

 

• Oferta Vinculante dirigida al Arrendatario que se encuentra en situación de impago.
• Oferta Vinculante para el Inquilino que no reintegra la posesión del inmueble una vez finalizado el plazo del arrendamiento.
• Oferta Vinculante al Ocupante que se niega a entregar la posesión al propietario.

 

Ha de tenerse en cuenta que estos son modelos genéricos; cada asunto concreto precisará una Oferta Vinculante adaptada a las circunstancias del caso.

 

Esperamos sean de vuestro interés.

 

José Valero Alarcón

Abogado, Col. 59.794 del ICAM

Telf. 619 41 23 11