7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

Esta acción se sustenta en lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria. que literalmente establece:

Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

Pese a tramitarse por los cauces del Juicio Verbal, la normativa establece una serie de especialidades que conceden importante prerrogativas a la parte actora, pues conforme a lo señalado en el apartado 2 del artículo 439, puede interesarse la exigencia de caución a la demandada en caso de querer oponerse a la demanda para responder de los frutos que haya percibido indebidamente, de los daños y perjuicios que hubiere irrogado y de las costas del juicio, sin la cual no se admitirá a trámite su oposición.

Debe además la parte demandante expresar las medidas que considere necesarias para asegurar la eficacia de la sentencia que recayere, siendo habitual que se requiera a los ocupantes para que no puedan ceder el uso del inmueble a terceros, entre otras.

Tal y como expresa el artículo 440.2 de la LEC al demandado se le advertirá que si no comparece se dictará sentencia acordando las actuaciones pedidas por el actor y, que en caso de no prestar la caución que fuere acordada, será igualmente dictada sentencia en los mismos términos.

Las cauciones que se solicitan son elevadas por lo que de forma efectiva se restringe enormemente la capacidad de oposición, que además está sometida a un número limitado de causas, que son las reseñadas expresamente en el artículo 444.2 de la LEC, concretadas en las siguientes:

2. En los casos del número 7º del apartado 1 del artículo 250, el demandado sólo podrá oponerse a la demanda si, en su caso, presta la caución determinada por el tribunal en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 2 del artículo 64 de esta Ley.

La oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes:

1.º Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada.

2.º Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito.

3.º Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción.

4.º No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.