¿Cuál es el plazo mínimo?

 

La Ley de arrendamientos Urbanos no establece una duración pues indica claramente que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Así pues el arrendatario no está obligado a pactar un arrendamiento por ningún plazo concreto, ni a permanecer de forma obligada en una determinada vivienda. El arrendador, lógicamente, tampoco está obligado a pactar un tiempo concreto, pero en este caso tiene unas limitaciones que indicaremos a continuación.

 

Cualquiera que sea el plazo estipulado por las partes la Ley establece una garantía para el arrendatario con un plazo mínimo de 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica) para que este pueda continuar si lo desea, en cuyo caso tendrá derecho a prórrogas anuales hasta llegar a esos cinco, siendo estas prórrogas obligatorias para el arrendador.

 

Es decir, el arrendador no puede pretender que si se ha firmado un contrato de arrendamiento por un plazo de 2 años, recuperar la vivienda al término de esos dos años estipulados, ni pretender presentar una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual pues la Ley establece que se prorrogará para el arrendador de forma obligatoria hasta cumplirse el plazo de 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica).

 

¿Y si no se ha fijado plazo de duración o éste se ha fijado de forma indeterminada?

 

Los contratos se entienden celebrados por años, incluyendo los derechos de prórroga cada año hasta llegar a cinco (7 años si el arrendador fuese persona jurídica).

 

¿Qué tiene que hacer el arrendatario para prorrogar un año más el arrendamiento?

 

NADA, el contrato se prorroga automáticamente hasta cumplir el plazo de 5 años, prorrogándose incluso al finalizar el período de 5 años.

 

¿Y si el arrendatario no quiere prorrogar el contrato?

 

El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

 

Si no se comunica al arrendador, en los términos establecidos en el párrafo anterior, el contrato se entiende prorrogado automáticamente, así pues el incumplimiento de esa comunicación puede conllevar responsabilidades al arrendatario.

 

¿Es necesario firmar un nuevos contratos con cada prórroga de contrato?

 

NO, el contrato se prorrogará hasta llegar a los 5 años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica) con los mismos derechos y obligaciones estipuladas en el contrato inicial sin tener que realizar anexos al contrato ni ampliaciones.

 

¿Al finalizar el plazo de cinco años continúa el contrato?

 

Si una vez transcurridos los cinco años (7 años si el arrendador fuese persona jurídica) ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

 

¿Hay algún motivo por el que no se prorrogue contrato y, por tanto, finalizar el contrato antes del plazo mínimo de 5 años?

 

Si el arrendador es persona física, y pasado el primer año de duración, podrá evitar la prórroga del contrato, si cuando se celebró el contrato se hubiese hecho constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años.

 

Es importante destacar que se ha de indicar de forma expresa en el contrato esa necesidad de disposición, al igual que solo será posible indicar tal necesidad si el arrendador es persona física, no regulándose tal posibilidad en los casos que el arrendador sea persona jurídica y que solo se podrá resolver después del primer año.

 

Hay que tener en cuenta que la Ley indica esta posibilidad para contratos que se sujetan a prórroga, es decir, para los pactados por periodos inferiores a 5 años, para los casos en los que se haya realizado el contrato por un periodo, por ejemplo, de 5 años operarán los pactos establecidos en el contrato pues en dicho contrato no operará ninguna prórroga al ser el contrato por el tiempo máximo obligatorio establecido por Ley.

 

¿Es necesario que se haga constar en el contrato las causas por las que puede el arrendador necesitar la vivienda?

 

SÍ, la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge un número limitado de motivos de necesidad, siendo estos los de destinarla a vivienda permanente para el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

 

Si el arrendador ejerce la potestad de recuperar la vivienda deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda, especificando la causa, al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la vivienda.

 

¿Una vez se desaloja la vivienda por motivo de necesidad, existe plazo para su ocupación?

 

El arrendador o la persona para la que se ha pedido la vivienda tiene que ocuparla en el plazo de tres meses.

 

¿Qué ocurre si no ocupa la vivienda en el plazo de tres meses?

 

El arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. Ninguna de estas posibilidades se dará si ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.