La fianza es una garantía al arrendador para resarcirse en caso de producirse incumplimiento de obligaciones por parte del inquilino, respondiendo de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido.

 

El TRIBUNAL SUPREMO indica que “la finalidad de la fianza en el alquiler no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado.”

 

¿Cuándo se debe devolver la fianza?

 

El arrendador tiene la obligación de devolver la fianza en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves, si no consta referencia alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada o cantidades adeudadas a la que haya que aplicar la fianza.

 

A partir de ese momento la cantidad entregada en concepto de fianza devengará intereses moratorios (interés legal).

 

La fianza no responderá de los desperfectos o daños que son debidos a la necesidad de obras de conservación de algún elemento de la vivienda que requiere ser reparado para que ésta pueda ser habitable. Tampoco por los daños producidos daños por un uso normal del inmueble. En estos supuestos la reparación de esos daños corresponde al arrendador, no siendo imputable a la fianza.

 

Es recomendable que, a la finalización entrega de llaves, arrendador y arrendatario hagan una revisión de la vivienda, y se firme un documento si el arrendador se muestra satisfecho, en el que se da por finalizado el contrato y que la vivienda se devuelve en buen estado y a plena satisfacción del arrendador.

 

En el caso de encontrarse daños en la vivienda que merezcan su reparación, sería conveniente que sean reseñados y enumerados en el documento que se firme y que quede pendiente de la valoración de los mismos.

 

Cuantía de la fianza.

 

Tanto en el Preámbulo como en el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se indica que en los supuestos de vivienda la cuantía es de una mensualidad y en los supuestos de usos distinto de vivienda es de dos mensualidades de renta.

 

¿Puedo pedir una cantidad mayor en concepto de fianza?

 

SÍ, las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico, estableciéndose para los casos del arrendamiento de vivienda (en contratos de hasta 5 años de duración, o de hasta 7 años si el arrendador fuese persona jurídica) un valor máximo de garantía adicional de dos mensualidades de renta (además de la mensualidad prestada en metálico).

 

Con respecto a la cantidad que en concepto de garantía adicional que el arrendador puede solicitar en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, no se establece límite máximo.

 

¿La fianza es obligatoria?

 

SÍ, a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda

 

¿En qué momento se actualiza la fianza?

 

Durante los 5 primeros años de duración del contrato (o los 7 primeros años si el arrendador fuese persona jurídica) la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

 

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años (de siete años si el arrendador fuese persona jurídica) se regirá por lo estipulado al efecto por las partes.

 

A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

 

¿Qué hay que hacer con la fianza?

 

La Ley de Arrendamientos Urbanos indica que las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato.

 

Así pues depende de la cada Comunidad Autónoma, por ejemplo en la Comunidad Autónoma de Asturias por Decreto 48/2010, de 10 de junio, se suprime el depósito de fianzas por arrendamientos y suministros en el Principado de Asturias.

 

¿Implica algún problema para el Desahucio, que no haya sido depositada la Fianza en el Organismo correspondiente?

 

No, es un incumplimiento que en nada afecta a la relación arrendaticia, por lo tanto podrá ser interpuesta demanda de desahucio.